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Grundstücksbewertung im Falle einer Erbschaft oder Schenkung

In Deutschland wird jährlich ein Vermögen vererbt, das zu einem Steueraufkommen an Erbschaft- und Schenkungsteuer von jährlich etwa 4,6 Mrd. Euro[1] führt. Ein nicht unerheblicher Teil des vererbten bzw. verschenkten Vermögens entfällt dabei auf Grundvermögen/Immobilieneigentum. Die Ermittlung der Grundstückswerte im Erb- oder Schenkungsfall ist somit von großer Bedeutung.

Nachdem bis 2008 Grundvermögen mit den niedrigen Einheitswerten bzw. Bedarfswerten angesetzt wurde, hat das Bundesverfassungsgericht diese Rechtslage, nach der der Erbe von Immobilienvermögen weniger Erbschaftsteuer entrichten musste als der Erbe von Kapitalvermögen, für verfassungswidrig erklärt. Seither sind Grundstücke nach § 9 BewG mit dem gemeinen Wert anzusetzen. Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes zu erzielen ist (Verkehrswert). Zur Ermittlung des gemeinen Wertes greift der Gesetzgeber auf die anerkannten Verfahren zur Verkehrswertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zurück. Dezidierte Einzelbewertungen von Grundstücken mit ausführlichen Ortsbesichtigungen können die Finanzämter auf Grund der hohen Fallzahlen nicht leisten. Daher wird auf typisierte Wertermittlungsverfahren zurückgegriffen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie z.B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit, Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigungen, Instandhaltungsrückstände, Rechte und Altlasten bleiben außer Ansatz, was oftmals zu Werten führt, die zu hoch und am örtlichen Immobilienmarkt nicht erzielbar sind. In diesem Fall kann auf die Öffnungsklausel nach § 198 BewG zurückgegriffen werden. Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, den Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts über einen zeitnahen Verkauf an Fremde oder ein Wertgutachten zu erbringen. Die Beweislast für den niedrigeren gemeinen Wert trägt ausschließlich der Steuerpflichtige. Die Finanzämter verlangen ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen. Das Gutachten ist auf den zutreffenden Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung) zu erstellen. Das angewandte Wertermittlungsverfahren muss für das zu bewertende Grundstück geeignet sein. Zudem ist die Wahl des Verfahrens zu begründen. Die ImmoWertV kennt das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Sofern mehrere Verfahren angewandt werden, ist der Verkehrswert unter Würdigung der Aussagefähigkeit der Verfahren abzuleiten. Wird ein Sachverständiger beauftragt, muss dieser nicht zwingend öffentlich bestellt, sondern kann auch anderweitig qualifiziert sein. Allerdings ist nicht mit einer hohen Akzeptanz des Gutachtens zu rechnen, wenn dieses nicht von einem öffentlich bestellten Sachverständigen stammt. Das Gutachten ist nicht bindend für das Finanzamt. Eine Zurückweisung darf jedoch auch nicht willkürlich sein, sondern ist nur bei Mangelhaftigkeit zulässig. Im Einzelfall ist abzuwägen, ob die Einholung eines Gutachtens wirtschaftlich sinnvoll ist. Insbesondere bei ferneren Verwandtschaftsverhältnissen und den damit verbundenen niedrigeren Freibeträgen – bei Erwerb durch Geschwister, Schwiegerkinder oder fremde Dritte z.B. lediglich € 20.000 – und höheren Steuersätzen sollte die Einholung eines Gutachtens immer in Erwägung gezogen werden. Ein Gutachten, das den nach dem BewG anzusetzenden Grundbesitzwert von zunächst € 500.000 um 10% geringer bewertet, führt bei einem Steuersatz von 20% zu einem Steuervorteil von € 10.000. Diesem stehen Kosten für das Gutachten von ca. € 2.000 gegenüber. Für den Fall, dass sich aufgrund übereinstimmender Bewertungen seitens des Finanzamtes und des Sachverständigen keine Steuerreduzierung ergeben sollte, erhält der Steuerpflichtige durch das Sachverständigengutachten die wertvolle Information, wie hoch der Marktwert seines geerbten Immobilienvermögens tatsächlich ist. Diese Kenntnis kann er möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt bei eventuellen Erbauseinandersetzungen und/oder einem geplanten Verkauf der Immobilie nutzen.

Veröffentlichung: Casa Nova 15. Jahrgang, Okt/Nov.2014

Verfasser: 

Gereon Leuz

Von der IHK Wuppertal-Solingen-Remscheid öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Leuz Bewertung, Wuppertal-Barmen

Dipl.-Ök. Andreas Böhmer

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, Böhmer & Partner, Wuppertal-Elberfeld

[1] Quelle: Bundesministerium für Finanzen: www.bundesfinanzministerium.de

 

 

Energieeinsparverordnung (EnEV)

Wirksamwerden der Anhebung der energetischen Anforderungen an Neubauten am 1. Januar 2016

Die letzte Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV), die am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist, enthält unter anderem eine Anhebung der Neubauanforderungen, die zum 1. Januar 2016 wirksam geworden ist: Der erlaubte Jahres-Primärenergiebedarf für Neubauten wird um durchschnittlich 25 Prozent und der Wert für die Mindestwärmedämmung der Gebäudehülle um durchschnittlich 20 Prozent gesenkt. Die Anforderungen an die energetischen Anforderungen an Neubauten sind somit seit dem 1. Januar 2016 entsprechend strenger.

Befristet geltende Änderungen der EnEV im Hinblick auf die Unterbringung von Flüchtlingen

Wegen der aktuellen Herausforderungen bei der Unterbringung von Flüchtlingen haben Bund und Länder ein Maßnahmenpaket beschlossen, um bestehende Hemmnisse zu beseitigen.

Eine entsprechende Verordnung, die am 28. Oktober 2015 in Kraft getreten ist, sieht einige – befristet bis Ende 2018 geltende – Ergänzungen in der EnEV vor. Diese enthält in einem neu eingefügten § 25a EnEV bestimmte Erleichterungen bei den Anforderungen an Aufnahmeeinrichtungen und Gemeinschaftsunterkünfte im Sinne des Asylgesetzes. Die Änderungen sollen die Unterbringung von Flüchtlingen in zu errichtenden provisorischen Gebäuden sowie die Umrüstung von bestehenden Gebäuden in Aufnahmeeinrichtungen und Gemeinschaftsunterkünfte vereinfachen und beschleunigen. So gilt beispielsweise für die Errichtung von Containerbauten mit einer maximalen Standzeit von fünf Jahren eine Freistellung von den Vorgaben der EnEV. Für bestehende Gebäude, die der Flüchtlingsunterbringung dienen, gibt es Erleichterungen bei den Dämmpflichten.

Quelle:www.bmub.bund.de

 

Grunderwerbsteuer

Welche Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nach § 1 Grunderwerbsteuergesetzt (GrEStG) unter anderem folgende Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen:

  • Kaufverträge/Tauschverträge über unbebaute oder bebaute Grundstücke,
  • Grundstücksschenkungen,
  • Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren,
  • sonstige Rechtsvorgänge, die sich auf die Übertragung eines Grundstücks beziehen.Eine Definition des Grundstücksbegriffs ergibt sich aus § 2 GrEStG. Demnach handelt es sich in den nachfolgenden Fällen um Grundstücke:
  • Was gilt als Grundstück im Sinne des Grunderwerbsteuergesetz?
  • Grundstücke im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuch,
  • Bruchteilseigentum an Grundstücken,
  • Grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurechte) sowie
  • Wohnungs- und Teileigentum (Eigentumswohnungen).
  • Nicht zu den Grundstücken gehören:
  • Betriebsvorrichtungen,
  • Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins bei Erwerb eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks,
  • Inventar, Zubehör und
  • die Instandhaltungsrücklage.
  • Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
  • Die Höhe der Grunderwerbsteuersätze unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Die Grunderwerbsteuer beträgt im Land Nordrhein-Westfalen 6,5 % der Bemessungsgrundlage.Das gilt für alle Verträge, die ab dem 1. Januar 2015 beurkundet worden sind.

Quelle:www.finanzverwaltung.nrw.de, 11.08.2016

 

Grundsteuerreform

Länder einigen sich auf Reform der Grundsteuer in Deutschland

Nach jahrelangem Streit haben sich die Bundesländer mehrheitlich auf eine Reform der Grundsteuer geeinigt.

Ziel sei es, die für die Kommunen wichtige Einnahmequelle einfacher und gerechter zu ermitteln als bisher, teilten die Länderfinanzminister am Freitag nach ihrer Jahrestagung im brandenburgischen Neuruppin mit. Die Reform soll zudem „aufkommensneutral“ sein – also unterm Strich für alle Bürger insgesamt zu keiner höheren Belastung führen. Dennoch dürfte es darauf hinauslaufen, dass diejenigen künftig höher besteuert werden, deren Immobilien an Wert gewonnen haben. Trotz Widerständen von Bayern und Hamburg soll das Gesetzgebungsverfahren möglichst noch in diesem Jahr abschlossen werden, sagte Hessens Finanzminister Thomas Schäfer.

Die Grundsteuer gilt für das Eigentum von Immobilien und Grundstücken. Sie ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden und spült ihnen jährlich rund 13 Milliarden Euro in die Kasse. Der Bundesfinanzhof hält allerdings die Berechnung der Steuer für nicht rechtmäßig und hat das Bundesverfassungsgericht (BVG) eingeschaltet. Kritiker bemängeln, dass die für die Berechnung der Grundsteuer wichtigen Einheitswerte in Westdeutschland auf Daten von 1964 beruhen und die im Osten auf Zahlen von 1935. Hier wollen die Ländern nun in den nächsten Jahren rund 35 Millionen Grundstücke neu bewerten.

Schäfer mahnte zur Eile, da die bisherige Berechnung der Steuer wahrscheinlich nicht rechtmäßig sei und damit vorübergehend die Finanzierung der Kommunen gefährdet sein könnte. „Das ist ein beträchtliches Risiko“, sagte der CDU-Politiker. Während Bayern für eine Länderautonomie bei der Grundsteuer plädiert, sorgt sich Hamburg um negative Folgen für den Länderfinanzausgleich.

Der Deutsche Städtetag begrüßte den neuen Anlauf für eine Reform der Grundsteuer und verwies ebenfalls auf dringenden Handlungsbedarf. „Sollte sich der Reformvorschlag der Ländermehrheit durchsetzen, wäre eine gerechtere Verteilung der Steuerlasten zu erwarten“, sagte Verbands-Hauptgeschäftsführer Helmut Dedy. „Außerdem könnte die neue Steuer deutlich einfacher berechnet werden als bisher.“

Quelle: www/de.reuters.com, 11.08.2016